房地产开发项目的风险控制.doc

房地产开发项目的风险控制 一、引言 房地产项目开发一般包括四个阶段： 1、项目前期决策阶段， 2、项目设计阶段， 3、项目实施阶段， 4、使用阶段。在不同的阶段，项目的风险也有所不同，通常来说，随着项目的进行，项目的各种要素逐渐明确、确定，风险因素将会越来越少，所以，在项目的前期决策阶段，项目的各种要素还处在模糊状态，不确定的因素最多，在这个阶段的风险最大。如果在项目前期决策阶段能对项目潜在的风险因素进行系统的识别，分析，评价，为后面各阶段提供决策依据，将会对项目的顺利进行打下良好的基础。 在发达国家，风险管理已是一门非常成熟的技术， 在项目的前期决策阶段，都会对项目潜在的风险进行系统地分析，并在以后的各个阶段对项目存在的风险因素进行动态管理，以保证项目能按预期的目标实现，使各参与方获得各自的预期回报。与发达国家相比，我国的风险管理还处于起步阶段。随着我国经济体制由计划经济向市场经济的转变以及中国加入 WTO，市场竞争越来越激烈，风险管理已成为影响项目成败的关键因素之一，如何识别分析风险及如何对风险进行有效的管理，已成为项目参与各方不得不面对的问题。 二、风险管理系统 房地产项目的风险管理是一个系统过程，它处于不断变化的动态之中，也是 一个动态的管理过程，对项目风险进行管理的前提是建立一个行之有效的管理系统，把风险控制在系统之内，在不断变化的过程中进行管理 . 该系统表明了处理风险问题的先后顺序，通常运用于每一个可供选择的方案。由此可风险管理过程包括以下几个阶段：风险识别、风险分类、风险分析、风险评价、风险态度和风险回应。 风险识别：识别风险的来源和种类 风险分类：研究各类风险以及其对个人和组织的影响 风险分析：通过运用分析技术，研究各类风险及风险组合的可能后果。 风险评价：通过运用风险度量技术，对项目风险进行评价、度量 。 风险态度：任何有关风险的决策均会受到制定决策的个人或组织态度的影响。 风险回应：通过采用将风险转移给另一方或将风险自留等方式，研究如何对风险进行管理，包括风险自留、风险降低、风险转移、风险回避等。 三、风险分析模式 从前面的风险管理系统可以看出，风险管理过程中的关键是项目风险的分析与评价，在对项目的风险进行分类和识别后，紧接下来就是对风险的分析与评价，如何进行风险分析、评价及结果的差别程度，将直接影响着项目的决策和成败。风险分析、评价的实质就是