浅谈房地产项目风险管理.doc

浅谈房地产项目风险管理 一、引言 20 世纪 90 年代，我国房地产行业过度膨胀引致整个行业一度萧条的余痛在某些地区尚未消失，今天该行业又再度展现了如日中天的投资气氛。在乐观的投资气氛背后有很多投资者因为无法抵挡风险的袭击而投资失败，因此，对房地产项目实施风险管理就显得至关重要。 二、房地产项目风险产生的原因 房地产是一个特殊的行业，它具有以下特点：投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的 高风险投机行业。其次，由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。这一切都决定了房地产行业的高风险性。 三、房地产项目主要风险 在房地产开发的不同阶段存在不同风险 1、投资决策阶段的风险 投资决策阶段的风险主要有开发区域风险，开发物业类型风险，开发时机风险和开发项目的定位风险。 2、土地获取阶段的风险 土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地 规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。 3、项目建设阶段的风险 项目建设阶段的风险主要来自设计理念的落后、建筑物实用性差、甚至由于承包商建筑技术落后、施工方案与方法不同、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患。 4、售管理阶段的风险 这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。 五、房地产项目风险管理与控制1、风险分析 风险分析一般要经 过三个步骤。一是风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会造成的后果；二是风险估计阶段，根据已有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；三是风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。 2、风险预防 在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。 在投资决策的阶段，房地产开发企业风险预防的主要任务包括：（ 1）建立高水平、多学科的开发人员队伍。（ 2）建立健全风险预警系统。（ 3）贯彻执行风险管理责任制