浅议房地产企业开发项目的成本管理.doc
浅议房地产企业开发项目的成本管理 [摘 要 ]房地产企业的成本管理 ,即对企业在土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本的管理。加强房地产企业的成本管理是提高房地产企业经济效益的关键因素。针对房地产开发企业的成本管理存在的问题 ,提出相应的管理理论与方法 ,以供探讨。 [关键词 ]房地产企业 项目 成本管理 对于房地产开发商而言 ,追求最大利润是不言而喻的。但是在商品利润日趋平均化的今天 ,要追求最大利润 ,首先应有效地控制开发项目的成本。控制好房地产开发项目成本 ,是房地产企业生存和发展的最根本保证。 一、房地产企业开发项目成本管理的内容 (一 )房地产企业开发项目的成本构成 房地产企业的成本构成因素非常复杂 ,包含了外部和内部因素 ,涉及环境、经营、技术、管理等各个方面。 1.土地成本。包括国有土地使用权出让金、土地出让契税、登记工本费等。土地成本投入比重较大 ,是造成开发商的启动资金压力的重要因素。 2.前期成本。包括工程规划和设计费、市政公用基础设施配套费、环境评估费等。 3.建安工程成本。此费用根据市场竞争确认 ,在一定的建筑结构特征下 ,成本基本固定 ,浮动不大。 4.公共基础设施成本。公共设施牵涉到道路、供水、供电、排污管网、环保等。 5.建设单位管理成本。此项主要由人力资源成本和行政办公成本构成。 5.财务成本。主要由资金成本、税务成本构成。对于开发商而言 ,资金链是影响投资成败的关键 ,只要是融资成本低于销售利润 ,则就可适当融资降低自有资金压力 ,此因素为影响成本的敏感性因素。 6.营销成本。主要由广告成本、推广成本、售楼处、样板房装修等成本构成。 (二 )房地产企业项目成本控制的内容 房地产企业项目成本控制的内容主要有以下几个方面 : 1.项目策划阶段。主要是寻找项目、市场调查和投资评估的成本核算与管理。 2.项目设计阶段。在这个阶段要编制成本计划和工作流程图 ,掌握工程费用变化的环境 ,及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。并进行预测和分析 ,严格控制设计变更。 3.施工阶段。这个阶段要落实好管理人员各自的职能任务 ,详细进行工程计量 ,复合工程付款账单 ,严 格经费签证 ,做好工程施工记录 ,并定期进行工程费用超支分析 ,提出控制工程成本突破预算的方案和措施。 4.项目销售阶段。这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下 ,房地产销售费用为房地产销售价格的 2-4%,费用数额大 ,对房地产开发利润的高低有直接影响。 5.技术创新与工艺调整阶段。在工程施工中 ,进行技术创新和可持续创新 ,包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用 ,对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。 二、目前房地产企业开发项目成本管理存在的问题 (一 )缺乏成本管理人才 许多企业缺 乏具有理论知识、实践经验及成本管理经验的复合型人才 ,而面对成本控制发展需要 ,一些成本管理人员又没有及时充实成本管理的新知识、新经验、新技术。由于成本管理人员的意识不强 ,缺乏法律意识、责任意识和合同观念 ,最终导致成本控制责任不落实 ,工作不到位 ,无法实施切实有效的成本控制措施。 (二 )制度不健全 ,分工不合理 目前 ,我国的房地产施工企业普遍存在一种现象 ,即在项目内部 ,搞技术的只负责技术和质量 ,搞工程的只负责施工生产和工程进度 ,搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰 ,分工明确 ,但实际 上经常会造成一些不必要的浪费。 (三 )缺乏完善的责权利相结合的奖励机制 坚持责权利相结合的原则 ,奖罚分明 ,是促进房地产企业成本管理工作健康发展的动力。目前房地产企业因为各部门、每个岗位责权利不相对应 ,以至于无法考核其优劣。发生了责任上的问题往往互相推诿 ,无法考核其优劣。这样就会严重挫伤有关人员的积极性 ,给工程项目成本管理带来不可估量的损失。 (四 )成本核算流于形式 在工程施工过程中 ,许多企业没有将成本预算和成本核算结合起来 ,没有阶段成本分析 ,没有分部分项成本分析 ,没有实际成本与预算成本、计划 成本的比较 ,因此对工程项目成本控制指导意义不大 ,部分工程边设计 ,边报批 ,边施工 ,致使工程成本无法控制 ,导致工程成本严重超支。 三、加强房地产企业成本管理的措施 (一 )健全成本管理机制 成本管理是一项科学化、系统化的管理科学 ,健全的管理内容、完善的管理程序、科学化的管理方法是提高企业整体管理水平的关键所在。首先 ,企业应建立起责任成本体系的基本框架 ,把责任落实到岗位 ,落实到人 ,最大程度地减少“目标与执行脱钩”现象的出现 ,真正做到“权责明晰 ,有据可依”。其次 ,要建立明确的奖罚机制。房地产项目涉及规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等 ,每个环节都涉及到成本控制 ,如果施工项目成本管理体制没有很好地将责权利三者结合起来 ,就会对成本管理造成很大影响。 (二 )运用房地产成本管理信 息化软件 强大、详尽、实时跟踪的信息管理系统 ,为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效的途径。目前 ,房地产业界的知名企业如万科、复地、蓝光等均陆续引入信息化管理系统 ,掀起了一股新的改良热潮。 (三 )进行合同管理 公司所有重大经济合同的实施均从合同汇签开始。所以 ,合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位 ,所涉及的工程造价和材料价格合理 ,成本控制就有了一个扎实的平台。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排 ,尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排 ,要与公司现有 资金和未来资金计划相统一 ,避免合同管理与资金管理脱节。工程部侧重材料设备的质量标准、到场时间、工程进度等内容 ,避免合同管理与工程管理不协调。 (四 )改善业务流程和管理架构 提升企业成本管理水平 ,无可避免地要对业务流程和管理架构进行优化和整合。程序上而言 ,首先要理顺业务关系、摸清数据的来龙去脉。理顺业务关系 ,就应对某些业务流程和业务关系进行改造 ,尽量简化、填补、整合、自动化中间环节 ,从而最大程度地减少浪费 ,收取最佳效益。 四、结束语 房地产企业的成本管理是一个综合的系统工程 ,涉及到企业的行政人 事、工程、营销、财务等 ,面广量大 ,错综复杂 ;如果管理上出现一点纰漏或松懈 ,就可能给项目带来重大经济损失。所以 ,推行全员全岗位控制 ,提倡成本精细化管理 ,对内挖潜力 ,对外开源节流 ,才能做到从源头上控制成本 ,实现成本最优化 ,效益最大化。